Τακτοποίηση Αυθαιρέτων Ν.4178/2013 – Τελευταία Ευκαιρία!

Η ελληνική κυβέρνηση πέρασε πριν λίγους μήνες με το νόμο 4178/2013 τον τρίτο κατά σειρά νόμο της τελευταίας τετραετίας, που αφορά στην τακτοποίηση την τακτοποίηση αυθαιρέτων. Ο νόμος αυτός θα δίνει σε ιδιοκτήτες ακινήτων τη δυνατότητα να τακτοποιήσουν υφιστάμενες αυθαιρεσίες έως τον Φεβρουάριο του 2015. Έχει τονιστεί, πως θα είναι ο τελευταίος νόμος που θα προβλέπει την ευνοϊκή τακτοποίηση κατασκευών, που δεν έχουν αδειοδοτηθεί. Μετά το πέρας της προθεσμίας θα επιβάλλονται τσουχτερά πρόστιμα σε περίπτωση εντοπισμού “μαύρης” δόμησης. Πέραν τούτου, η ύπαρξη οποιασδήποτε αυθαιρεσίας αποτελεί πλέον όμως και ουσιαστικό εμπόδιο για οποιαδήποτε πράξη προβλέπει ο ιδιοκτήτης στο ακίνητο, είτε είναι νομικής φύσεως, είτε είναι τεχνικής φύσεως. Έτσι, η ένταξη στο νόμο αποτελεί αναγκαία συνθήκη μεταξύ άλλων για τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα στα οποία υφίστανται αυθαιρεσίες, τώρα και στο μέλλον.

Οι ρυθμίσεις του Νόμου
Στο Ν.4178/2013, ο οποίος διορθώνει ελλείψεις και ασάφειες του προηγούμενου νόμου, μπορούν να ενταχθούν αυθαίρετες κατασκευές που αποδεδειγμένα έχουν ανεγερθεί έως την 28.07.2011. Εξαιρούνται κατασκευές που βρίσκονται σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης, σε δάσος, σε ζώνη παραλίας, σε αρχαιολογικούς χώρους, σε διατηρητέο κτίριο, σε δημόσιο κτήμα κλπ. Επίσης, ο νόμος διευκρινίζει και τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών σε αγροτεμάχια επί πλειόνων συνιδιοκτητών, λύνοντας έτσι ένα χρόνιο πρόβλημα τεραστίων διαστάσεων.
Με βάση το νέο νόμο, τακτοποιούνται αυθαιρεσίες για τριάντα χρόνια. Εφ’ όσον, όμως, το επιτρέπουν οι ισχύοντες όροι δόμησης, ο νόμος καθιστά δυνατή ακόμα και τη νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να εκδοθεί όμως οικοδομική άδεια νομιμοποίησης εντός τριών ετών από την ένταξη στο Νόμο.

Οι πέντε κατηγορίες του Νόμου

Οι αυθαιρεσίες κατατάσσονται σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το είδος, το ποσοστό και το έτος κατασκευής τους, κάνοντας έτσι πιο δίκαιο τον υπολογισμό του προστίμου. Πιο συγκεκριμένα, στην κατηγορία 1 εντάσσονται αυθαιρεσίες σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που υφίστανται προ του έτους 1975, ενώ στην κατηγορία 2 εντάσσονται κτίρια στα οποία οι αυθαίρετες κατασκευές υπήρχαν πριν από το 1983. Στην κατηγορία 3 ανήκουν οι μικρές αυθαίρετες παραβάσεις, όπως θεωρούνται μεταξύ άλλων οι τοποθετήσεις δομικών στοιχείων σε ακάλυπτους χώρους, οι προσθήκες μόνωσης εξωτερικά στις όψεις, οι μικρές αλλαγές στις διαστάσεις επιφανειών των εξωστών και των ανοιγμάτων, υπερβάσεις περιτοιχίσεων ύψους έως 1,00 μέτρο, κλπ. Η τέταρτη κατηγορία περιλαμβάνει αυθαίρετες κατασκευές ή μη εγκεκριμένες αλλαγές χρήσης, εφόσον δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% η κάλυψη και η δόμηση και σε ποσοστό 20% το επιτρεπτό ύψος. Στην πέμπτη και τελευταία κατηγορία εντάσσονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές-χρήσεις, που δεν συμπεριλαμβάνονται στις προηγούμενες 4 κατηγορίες.
Όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, υπάρχει πλέον η δυνατότητα της σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο για εκτός σχεδίου γήπεδα.

Τακτοποίηση αυθαιρέτων – Κόστος

Ο υπολογισμός του προστίμου, όπως και στο Ν.4014/2011, εξαρτάται από πολλές παραμέτρους όπως το μέγεθος και το είδος των παραβάσεων, την τιμή ζώνης, την επικρατούσα χρήση, την ύπαρξη ή μη οικοδομικής άδειας, το εάν το γήπεδο είναι εντός ή εκτός σχεδίου, την παλαιότητα της αυθαιρεσίας κ.α. Για να ενταχθεί ένα αυθαίρετο κτίσμα στο νόμο απαιτείται, αρχικά, πληρωμή ενός παραβόλου, το οποίο – ανάλογα με το μέγεθος των παραβάσεων, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τη χρήση – κυμαίνεται από 500,- έως και 10.000,- Ευρώ. Στη συνέχεια υπολογίζεται το ακριβές ύψος του προστίμου από το Μηχανικό. Να αναφερθεί, ότι ο νόμος προβλέπει αξιοσημείωτες μειώσεις επί του προστίμου για ειδικές ομάδες πληθυσμού, όπως άτομα με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω, Α.Μ.Ε.Α., παλινοστούντες ομογενείς, πολύτεκνοι και μακροχρόνια άνεργοι. Στα αναφερόμενα κόστη προστίθεται και η αμοιβή του Μηχανικού.
Σημαντική βελτίωση σε σχέση με τον προηγούμενο νόμο αποτελεί η αύξηση του αριθμού των δόσεων αποπληρωμής του προστίμου. Μεγαλύτερο όφελος θα έχουν όσοι ενταχθούν στο νόμο έως και την 08/02/2014, καθώς θα έχουν τη δυνατότητα να αποπληρώσουν το πρόστιμο εντός 102 μηνών, με ελάχιστη καταβολή μηνιαίας δόσης τα 50 ευρώ. Για όσους ενταχθούν στο νόμο μετέπειτα, προβλέπονται λιγότερες δόσεις.

Καλώς ή κακώς, η ένταξη στο Ν.4178/2013 δείχνει να αποτελεί μονόδρομο και κρίνεται απαραίτητη. Η πολιτεία τήρησε για πολλά έτη στάση ανοχής στο φαινόμενο της “αυθαίρετης δόμησης”. Πλέον, όμως, δεν αφήνει περιθώρια στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να μην ενταχθούν στο Ν.4178/2013. Η απαγόρευση κάθε είδους μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα με αυθαιρεσίες από τη μία, αλλά και η επιβολή υψηλών προστίμων σε περίπτωση εντοπισμού αυθαιρεσιών κατόπιν αυτοψίας από τις αρμόδιες υπηρεσίες από την άλλη, θα πρέπει να οδηγήσει ακόμα και τους πιο δύσπιστους στο να “τακτοποιηθούν”.

——————

Η Μαββίδης + Συνεργάτες είναι σε θέση να σας παρέχει όλες τις υπηρεσίες Μηχανικού, που απαιτούνται στα πλαίσια είτε της Τακτοποίησης, είτε της Νομιμοποίησης του αυθαίρετου σας. Επικοινωνήστε μαζί μας!