Ο Νέος Φόρος Ακινήτων: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουμε

Η νέα χρονιά μπήκε δυναμικά και με μεγάλες ανατροπές στη φορολογία των ακινήτων. Ήδη από την 1^η Ιανουαρίου 2014 ισχύει ο νέος φόρος ακινήτων, ο λεγόμενος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ο οποίος ήρθε για να αντικαταστήσει κάποιες από τις προϋπάρχουσες φορολογικές ρυθμίσεις, που επιβάρυναν οικονομικά τους κατόχους ακινήτων στην Ελλάδα, όπως το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ακινήτων (Ε.Ε.Τ.Α.) και το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Α.Π.). Το νέο σύστημα φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας προβλέπει, λοιπόν, έναν κύριο και έναν συμπληρωματικό φόρο, αφού επιβάλλει φόρο σε κάθε ακίνητο ξεχωριστά, και φορολογεί πρόσθετα, αλλά με μικρότερο συντελεστή, το σύνολο της ακίνητης περιουσίας. Πέραν τούτου, διευρύνει τη φορολογική βάση με την επιβολή φόρου και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις. 

Τι ρυθμίσεις προβλέπει ο Νέος Φόρος Ακινήτων

Ο νέος νόμος στοχεύει στην καθολική φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, έχοντας ως κριτήρια την έκταση αλλά και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της, όπως το είδος, την αντικειμενική αξία, την παλαιότητα, κ.ά. Ο κύριος φόρος επιβάλλεται σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, δηλαδή τόσο σε κτίσματα και οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης ή οικισμού, όσο και σε εκτάσεις γης εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, όπως για παράδειγμα αγροτεμάχια, αγρούς, βοσκότοπους, κ.ά. Ο συμπληρωματικός φόρος επιβαρύνει μόνον ιδιοκτήτες, των οποίων η συνολική αξία όλων των  ακινήτων που κατέχουν, ξεπερνά τις 300.000,- Ευρώ. Αυτό σημαίνει, ότι έχει αυξηθεί το “αφορολόγητο όριο” σε σχέση με το όριο των 200.000,- Ευρώ, που ίσχυε σύμφωνα με τον Φ.Α.Π., ενώ και οι συντελεστές (από 0,1% έως 1%) του αντίστοιχου μέρους του νέου Νόμου Φόρου Ακινήτων είναι συγκριτικά μειωμένοι. Στον συμπληρωματικό φόρο συμπεριλαμβάνονται όλα τα κτίσματα και οι εντός σχεδίου εκτάσεις, ενώ απαλλάσσονται οι εκτός σχεδίου εκτάσεις.

Σύμφωνα με τα νέα δεδομένα, πιο συγκεκριμένα, ο κύριος φόρος θα υπολογίζεται ως εξής:

–          Για τα κτίσματα (κατοικίες, επαγγελματικοί χώροι, κ.ά.) ο βασικός φόρος υπολογίζεται  με συντελεστή που κυμαίνεται από 2,- έως 13,- Ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την τιμή ζώνης της περιοχής στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Συνολικά προβλέπονται 12 φορολογικές ζώνες. Οι βοηθητικοί χώροι θα φορολογούνται με το 10% του συντελεστή του βασικού φόρου. Μειωτικοί συντελεστές προβλέπονται για ειδικά κτίρια (συντελεστής: 0,5) και για ημιτελή μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (συντελεστής: 0,4), ενώ απαλλάσσονται πλήρως από το φόρο τα γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίσματα, όπως είναι τα μαντριά, οι στάνες, οι στάβλοι, τα θερμοκήπια, κ.ά.

–          Όσον αφορά τα οικόπεδα που βρίσκονται εντός σχεδίων πόλεων ή οικισμών, ο βασικός φόρος θα κυμαίνεται από 3,- έως 9.000,- Ευρώ το στρέμμα. Ο νόμος προβλέπει κατάταξη  σε 25 φορολογικές ζώνες.

–          Για αγροτεμάχια, αγρούς, βοσκότοπους, και λοιπές εκτάσεις γης εκτός σχεδίων πόλεων ή οικισμών ο βασικός φόρος ορίζεται στο 1 Ευρώ ανά στρέμμα. Για τον υπολογισμό του κύριου φόρου των ακινήτων λαμβάνονται υπόψη ανά περίπτωση διαφορετικοί συντελεστές, που αυξομειώνουν το βασικό φόρο. Κάποιοι από τους παράγοντες που επηρεάζουν το φόρο ανά περίπτωση και όχι πάντα, είτε θετικά, είτε αρνητικά, είναι μεταξύ πολλών άλλων η παλαιότητα, η εμπορικότητα του δρόμου, η πρόσοψη ή οι προσόψεις του οικοπέδου, ο όροφος όπου βρίσκεται η ιδιοκτησία, αν πρόκειται για πολυώροφη κατασκευή, και η χρήση του γηπέδου. Πέραν τούτου, προβλέπονται απαλλαγές και ελαφρύνσεις για συγκεκριμένες ευπαθείς κοινωνικές ομάδες. Ειδικότερα, χορηγείται έκπτωση 50% ή 100% σε μακροχρόνια ανέργους, πολυτέκνους, αναπήρους και σε φτωχά νοικοκυριά, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Ποιοι κερδίζουν και ποιοι χάνουν από το Νέο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων

Όπως συμβαίνει σε κάθε νόμο, έτσι και ο  Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.). φαίνεται να έχει κερδισμένους και χαμένους. Στους κερδισμένους συμπεριλαμβάνονται κυρίως οι φορολογούμενοι που κατέχουν ηλεκτροδοτούμενες κατοικίες (διαμερίσματα). Στην προκειμένη περίπτωση το ποσοστό ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου είναι μικρό (πολλοί συνιδιοκτήτες). Αυτοί θα πληρώσουν ελαφρώς μειωμένους φόρους σε σχέση με το «χαράτσι» που πλήρωναν μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ, και τον ΦΑΠ. Στους χαμένους του νέου φόρου ακινήτων συγκαταλέγονται οι ιδιοκτήτες μη ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων, οικοπέδων εντός σχεδίου ή οικισμών και καλλιεργούμενων αγροτεμαχίων, καθώς θα κληθούν να πληρώσουν για πρώτη φορά φόρο για τα ακίνητα που κατέχουν. Σε γενικές γραμμές, ο νέος Ενιαίος Φόρος στα ακίνητα παρουσιάστηκε ως ένα μέτρο φορολογίας πιο δίκαιο και πιο ευνοϊκό, σε σχέση με όλα τα προϋπάρχοντα. Ωστόσο, δεν παύουν να υπάρχουν κρυφές παγίδες και παράλογα. Ας μη ξεχνάμε, πως με την εφαρμογή του νόμου ουσιαστικά μονιμοποιείται το «χαράτσι», δηλαδή ένα μέτρο που αρχικά είχε την μορφή έκτακτης εισφοράς προς το κράτος. Επιπλέον, με την καθολικότητα εφαρμογής του νόμου, στην προσπάθεια μιας πιο δίκαιης φορολόγησης, ορισμένοι ιδιοκτήτες τελικά βγαίνουν ζημιωμένοι, αφού φαίνεται να φορολογούνται πολύ περισσότερο από ότι πριν. Στα παράλογα του νόμου συμπεριλαμβάνεται και ο τρόπος υπολογισμού του φόρου βάσει των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, γεγονός που οδηγεί σε πολύ μεγαλύτερες επιβαρύνσεις έναντι του αντίστοιχου υπολογισμού βάσει των πραγματικών αξιών, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είναι αρκετά χαμηλότερες από τις αντίστοιχες αντικειμενικές.

Συμπερασματικά, το νέο σκηνικό στη φορολογία των ακινήτων ήδη έχει φέρει αρκετές συζητήσεις και αντιδράσεις, που στο μέλλον πιθανώς κλιμακωθούν. Ο ενιαίος φόρος στα ακίνητα με τις όποιες ευνοϊκές παραμέτρους αλλά και επιβαρύνσεις που παρουσιάζει σε κάθε περίπτωση, δεν παύει να αποτελεί πλέον ένα μόνιμο φόρο που θα επιβαρύνει στο εξής αρκετά τα ελληνικά νοικοκυριά. Στην προσπάθεια ανάτασης της χώρας, λοιπόν, αναδιαμορφώνονται τα φορολογικά δεδομένα με τέτοιο τρόπο, ώστε  ακόμα και το πατροπαράδοτο όνειρο του Έλληνα να βάλει ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του, τώρα σίγουρα μοιάζει περισσότερο με εφιάλτη.