Φόρος υπεραξίας ακινήτων _ οι νέες αλλαγές

mavvidis_for sale

Η ψήφιση του πολυνομοσχεδίου από τη Βουλή των Ελλήνων φέρνει ριζικές αλλαγές στις διατάξεις του νόμου 4172/2013. Ο νόμος αυτός καθορίζει τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων και τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτων. Οι σημαντικές τροποποιήσεις στον τρόπο υπολογισμού της αξίας κτήσης των ακινήτων, η αναδιαμόρφωση του πίνακα συντελεστών απομείωσης, οι εξαιρέσεις από το φόρο και κάποιες ευνοϊκές αναδιατυπώσεις των διατάξεων, δίνουν τελικά το «πράσινο φως» ώστε να ξεπαγώσουν επιτέλους οι διαδικασίες των αγοραπωλησιών.

Σύμφωνα με τον αναφερόμενο νόμο, ο οποίος ουσιαστικά είχε τεθεί σε εφαρμογή στην αρχή του τρέχοντος έτους, προβλέπεται η παρακράτηση φόρου 15% επί της υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας. Λόγω πολλών ασαφειών του νόμου και λόγω δυσκολίας στον υπολογισμού της υπεραξίας σε πληθώρα περιπτώσεων, οι συμβολαιογράφοι οδηγήθηκαν στην πλήρη αποχή από τη σύνταξη συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου. Σήμερα, μετά το πέρας περίπου τριών μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου, φαίνεται να δίνονται τελικά λύσεις στα θολά σημεία που υπήρχαν στο νόμο, ξεμπλοκάροντας έτσι τις διαδικασίες εφαρμογής του.

 

Η υπεραξία

Η υπεραξία κάθε ακινήτου προς πώληση, βάσει νόμου, προκύπτει από τη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης του ακινήτου και της τιμής πώλησης αυτού. Η τιμή κτήσης πλέον θα προσδιορίζεται ανάλογα με τον τρόπο απόκτησης του ακινήτου (αγορά, κληρονομιά, κλπ.), ενώ σε περίπτωση που δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται μηδενική.

 

Οι συντελεστές απομείωσης

Ανάλογα με το χρόνο κατοχής του ακινήτου, εφαρμόζονται οι αντίστοιχοι συντελεστές απομείωσης επί της υπεραξίας, οι τιμές των οποίων έχουν επανακαθοριστεί σύμφωνα με τις νέες διατάξεις του πολυνομοσχεδίου. Πιο συγκεκριμένα, οι συντελεστές κλιμακώνονται αντιστρόφως ανάλογα με το χρόνο κατοχής ενός ακινήτου, φτάνοντας στο 60% για ακίνητα που έχουν μείνει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για περισσότερα από 26 χρόνια.

Επιπλέον, για τα ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από το 1995 προβλέπεται η πλήρης απαλλαγή από το φόρο υπεραξίας ακινήτων. Επίσης, για ακίνητα που αποκτήθηκαν σε περίοδο υψηλού πληθωρισμού, και συγκεκριμένα κατά το χρονικό διάστημα από 01.01.1995 έως 31.12.2002, ο νόμος καθορίζει περαιτέρω μείωση φόρου, η οποία επιτυγχάνεται μέσω της πρόσθετης απομείωση των συντελεστών κατά 20%.

Στις νέες αλλαγές συμπεριλαμβάνεται πλέον και ο τρόπος προσδιορισμού το χρόνου κτήσης ενός ακινήτου. Ως χρόνος κτήσης ακινήτου θα θεωρείται ο χρόνος απόκτησης ποσοστού ιδιοκτησίας τουλάχιστον 75% επί της ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση χρησικτησίας, ως χρόνος κτήσης θα θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

Επιπρόσθετα, διατηρείται η απαλλαγή της παρακράτησης του φόρου υπεραξίας, για κέρδος από την πώληση του ακινήτου έως 25.000,-Ευρώ, όπως αυτή ίσχυε, εφόσον το ακίνητο βρίσκεται υπό την κατοχή του ιδιοκτήτη-πωλητή για τουλάχιστον 5 χρόνια, ενώ δεν υφίσταται πλέον η δέσμευση της μη πραγματοποίησης άλλης μεταβίβασης ακινήτου εντός της περιόδου αυτής.

Τέλος, στις διατάξεις του πολυνομοσχεδίου περιλαμβάνεται και η ρύθμιση των διαδικαστικών θεμάτων της μεταβίβασης των ακινήτων. Ορίζεται, πλέον, ρητά ο ρόλος των συμβολαιογράφων, ο οποίος περιορίζεται στον έλεγχο και την επιβεβαίωση της ακρίβειας των στοιχείων της δήλωσης φόρου υπεραξίας ακινήτων, χωρίς να έχουν καμία ευθύνη για οποιαδήποτε στοιχεία δεν τους έχουν γνωστοποιηθεί και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσεται. Επίσης, θα είναι αρμόδιοι για την παρακράτηση του φόρου και την απόδοση του στο Δημόσιο εντός πέντε ημερών από την υπογραφή των συμβολαίων.

Με αυτά και με εκείνα, τελικώς, και αφού πλέον ο φόρος υπεραξίας ακινήτων είναι “υπολογίσιμος” , ανοίγει και πάλι η αγορά ακινήτων, η οποία μάλιστα από ότι δείχνει, αποκτά σταδιακά και πάλι μεγάλο ενδιαφέρον.