Μετατροπή παλαιού κτιρίου – αναπαλαίωση

Η ‘ελληνική κρίση’ που σταδιακά οδεύει προς το τέλος της, έχει οδηγήσει πολλές επιχειρήσεις στο κλείσιμο, και αυτές με τη σειρά τους άφησαν πίσω τους άδειες κτιριακές εγκαταστάσεις. Είναι πλέον μία αρκετά γνώριμη εικόνα.

Τα ανά την ελληνική επικράτεια εκατοντάδες ‘νεκρά κτιριακά κουφάρια΄ κρύβουν, όμως, τεράστιες επενδυτικές ευκαιρίες με υψηλό περιθώριο απόδοσης, μιας και τα κτίρια αυτά πωλούνται σε αρκετές περιπτώσεις σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές. Εκτιμούμε, ότι τα επόμενα χρόνια πολλά από τα προαναφερόμενα κτίρια θα αποτελέσουν αντικείμενο αξιοποίησης ακινήτων, π. χ. για τουριστική εκμετάλλευση, θεωρώντας ότι θα είναι συχνά κομμάτι χαρτοφυλακίων ακινήτων (ενέχυρα κόκκινων δανείων), που θα πωληθούν σε επενδυτικά funds. Σε κάθε περίπτωση, η επανάχρηση ενός παλαιού κτιρίου κρίνεται ως σκόπιμη και από περιβαλλοντικής πλευράς.

Η μετατροπή παλαιού κτιρίου, όμως, αποτελεί μεγάλη πρόκληση, και για να εξασφαλισθεί η επιτυχία της εκάστοτε επένδυσης, απαιτείται από τους εμπλεκόμενους Μηχανικούς πολυετή εμπειρία, ειδική τεχνογνωσία υλικών και τρόπων αναπαλαίωσης – συντήρησης, αλλά και συστηματική προσέγγιση, λαμβάνοντας πάντα υπόψη και τον οικονομικό παράγοντα. Μεγάλη έμφαση θα πρέπει να δίδεται στη λεπτομερή αποτύπωση της υφιστάμενης δομής, που θα περιλαμβάνει και την καταγραφή και αξιολόγηση της τεχνικής κατάστασης του κτιρίου (βλάβες, προβληματικά σημεία, αστοχίες, κλπ.), αλλά ανά περίπτωση και την αξιολόγηση του τεχνικού εξοπλισμού (technical due diligence). Όταν κάποιο κτίριο έχει και διατηρητέα στοιχεία, τότε η αντιμετώπιση του έργου είναι ακόμα πιο ευαίσθητη.

Ο Αρχιτέκτονας αφού, λοιπόν, έχει ξεκαθαρίσει εξ’ αρχής τις ανά περίπτωση επιτρεπόμενες χρήσεις γης, θα πρέπει να εφαρμόζει έναν ‘ειδικό’ τρόπο για τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, ο οποίος θα είναι κατάλληλος για την περίπτωση μετατροπής παλαιού κτιρίου σε κτίριο για νέα χρήση. Αυτή προκύπτει από τις ανάγκες του νέου χρήστη ή από την έρευνα αγοράς. Ο ειδικός αυτός σχεδιασμός απαιτεί πέρα από τα κλασικά δεδομένα σχεδιασμού, όπως για παράδειγμα τις λειτουργικές ανάγκες του χρήστη, το corporate identity του (ταυτότητα του χρήστη) και τις αισθητικές του αντιλήψεις, τη διαχείριση δεδομένων που αφορούν στην υφιστάμενη δομή. Σε αυτά περιλαμβάνονται, όπως αναφέρθηκε, η ανάλυση της τεχνικής κατάστασης του υφιστάμενου οικοδομήματος και η ανάπτυξη προτάσεων για την επιδιόρθωση – συντήρηση αυτού. Ιδανικά, η νέα πρόταση θα πρέπει να δημιουργεί εντός του παλαιού κτιρίου τις κατάλληλες συνθήκες για τη νέα χρήση, να επιλύει όλα τα υφιστάμενα τεχνικά προβλήματα και να περιλαμβάνει την εφαρμογή των απαιτούμενων εργασιών αναπαλαίωσης – συντήρησης, προκειμένου να εξασφαλίζεται η αειφορία, να αναβαθμίζει το κτίριο αισθητικά, τεχνικά και ενεργειακά, να σέβεται τα αξιοσέβαστα αρχιτεκτονικά στοιχεία του παλαιού κτιρίου και να εκμεταλλεύεται – από όλες τις απόψεις – κατά το βέλτιστο την υφιστάμενη δομή, μεταξύ άλλων προς βελτιστοποίηση της απαιτούμενης επένδυσης. Αντιλαμβάνεστε, ότι η επίτευξη όλων των παραπάνω στόχων είναι γεγονός αρκετά φιλόδοξο, και για αυτό επισημαίνεται ξανά, ότι χρειάζεται σχετική εμπειρία και κατάλληλη μεθοδικότητα.

Γενικά, στα πλαίσια της μετατροπής κτιρίων, υπάρχουν μεγάλες δυνατότητες. Έτσι, μπορεί να μετατραπεί μια παλαιά βιομηχανική μονάδα σε ξενοδοχείο, που να εμπεριέχει τον βιομηχανικό χαρακτήρα, ενώ μία παλαιά καπναποθήκη θα μπορούσε να λειτουργήσει μετά από κατάλληλες παρεμβάσεις και ως σύγχρονο κτίριο γραφείων ή ακόμα και ως στέγη νεοφυούς επιχειρηματικότητας, αλλά και ως εμπορικό κατάστημα. Η εκάστοτε μετατροπή θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη τις τυπικές και πολεοδομικές απαιτήσεις της προβλεπόμενης χρήσης, αλλά και να δημιουργεί μία μοναδική και ξεχωριστή ‘διεύθυνση’. Αυτό αποτελεί σκέψη που θα πρέπει να γίνει στα πλαίσια του σχεδιασμού της ανάπτυξης του ακινήτου (real estate development).

Το έργο το οποίο απεικονίζεται στην φωτογραφία της παρούσας σελίδας μας, είναι το νέο κτίριο της εταιρίας ‘Πλαστικά Ελλάδος” στον Αγ. Αθανάσιο Θεσσαλονίκης. Το εν λόγω έργο βρίσκεται σήμερα εν εξελίξει, και η Μαββίδης + Συνεργάτες έχει εκπονήσει όλες τις απαιτούμενες τεχνικές μελέτες και τρέχει τις αδειδοτήσεις. Επίσης, έχει αναλάβει και τη δημοπράτηση των τεχνικών εργασιών, καθώς και την παρακολούθηση αυτών (επιστασία τεχνικών εργασιών – construction management). Το κτίριο, το οποίο έχει συνολικό εμβαδό περί τις 5.600 τ.μ., αποτελείται από τρεις υπέργειους ορόφους και υπόγειο, και μετατρέπεται από κτίριο βιοτεχνίας επίπλων με εκθεσιακό χώρο σε κτίριο βιομηχανικής παραγωγής πλαστικών φιαλών με αποθηκευτικό χώρο.

——–

Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας για ερωτήσεις σε σχέση με τη μετατροπή παλαιού κτιρίου. Βρείτε τα στοιχεία επικοινωνίας της Μαββίδης + Συνεργάτες εδώ! Σημειωτέο, η Μαββίδης + Συνεργάτες κατέχει μεγάλη εμπειρία στη μελέτη και την υλοποίηση ανακατασκευής και τη μετατροπή παλαιού κτιρίου.