Lebenstraum _ Ferienhaus in Griechenland _ was Sie alles berücksichtigen sollten

Ferienhaus in Griechenland

Griechenland stellt schon lange für viele Bürger der Bundesrepublik eines der beliebtesten Urlaubsziele dar. Wenn sie einmal da waren, dann kommen sie im Regelfall gern wieder. Für diejenigen, für die ein Ferienhaus in Griechenland einen Lebenstraum darstellt und die „das Land, in dem die Götter Urlaub machen“, zum ständigen Feriendomizil oder gar zur Zweitresidenz machen wollen, werden im Folgenden die bei einem Immobilienkauf in Griechenland erforderlichen Schritte mit den dazugehörigen Empfehlungen aufgeführt.

Step 1: Suche nach dem richtigen Ferienhaus in Griechenland

Sofern jemand schon mehrfach in Griechenland gewesen ist, dann hat er sich sicherlich schon seine Lieblingsregion ausgesucht. Es sollte aber dann ein qualifizierter Immobilienmakler für die richtige Vorauswahl an Immobilien, die den eigenen Vorstellungen genügen, zu Rate gezogen werden. Wie bei jeder Investition empfehlen wir auch hierbei, Kriterien wie den Wiederverkauf und die für die Zukunft zur Verfügung stehenden Verwertungsoptionen bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen. Vereinzelt wäre ab einer gewissen Größenordnung auch eine Due Diligence empfehlenswert.

Wenn man sich nun für eine Immobilie entschieden hat, sollte man umgehend – und noch vor endgültiger Zusage – einen Ingenieur und einen Rechtsanwalt in das weitere Verfahren involvieren. Die Immobilie sollte in jedem Fall hinsichtlich aller Kriterien, sowohl technisch als auch juristisch, detailliert überprüft werden, damit der Käufer vor Kaufentscheidung ein 100%-ig richtiges und vollständiges Bild vom Kaufgegenstand bekommt.

Step 2: Technische Prüfung der Immobilie

Der technische Zustand einer Immobilie ist bekanntermaßen von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Neben dem Alter sind unter anderem die Qualität der Ausführung und die Bauweise, die erfolgten oder auch nicht erfolgten Instandsetzungen, die eingesetzten Baustoffe, die Nutzungsintensität und die Gewohnheiten des Vorbesitzers und die Lage maßgebend. Insbesondere die Lage am Wasser kann zu einer Reihe von Mängeln führen, die man zeitnah erkennen sollte, da deren Beseitigung unter Umständen teuer werden könnte. Dementsprechend sollte ein Ingenieur involviert werden, um genau diese Themen zeitnah zu prüfen. Bitte bedenken Sie, dass eine Vielzahl von möglichen Mängeln versteckt oder für einen Laien nicht erkennbar sein kann.

Es sei erwähnt, dass in Griechenland auf dem Land oft Bauleistungen nach veralteten Standards ausgeführt werden. Dies kann eine nicht optimale Ausführung zum Ergebnis haben. Hier sollte im Vorfeld – insbesondere bei den Oberflächenqualitäten und bei der technischen Gebäudeausrüstung – mit dem Ingenieur der gewünschte Standard definiert werden, damit man eventuell erforderliche Baumaßnahmen (Restaurierungsarbeiten) gleich zu Beginn monetär berücksichtigen kann. Gleiches gilt auch für die Beseitigung von festgestellten Mängeln.

Step 3: Baurechtliche Prüfung

Wie bei jedem Immobilienkauf sollte auch bei einem Ferienhaus in Griechenland die Bauakte formal überprüft werden. Hier wird erst einmal geprüft, ob das Gebäude genehmigt ist, und ob Diskrepanzen zur Genehmigung, ergo Schwarzbauten, vorliegen. Auch wird die Einhaltung aller weiteren Belange des öffentlichen Baurechts geprüft. Insbesondere sollen in diesem Kontext aber auch Novellierungen und aktuelle Entscheidungen überprüft werden, die zukünftig Einfluss auf die Immobilie, ihre Nutzung und zukünftige Änderungen haben könnten.

Es sei an dieser Stelle erwähnt, dass in Griechenland das öffentliche Baurecht vorsieht, dass Agrarflächen ab einer Größe von 4.000 qm bebaut werden dürfen, selbst wenn sie außerhalb der städtebaulich beplanten Zone (Bebauungsplan) liegen. In der Vergangenheit hat man hier oftmals Bauwidrigkeiten vorgenommen. Zudem hat man oft solche großen Grundstücke auch „informell“ geteilt, was aber heute zu immensen Problemen führen kann. Heute muss spätestens bei der notariellen Beurkundung des Immobilienverkaufs die Erklärung eines Ingenieurs vorliegen, in der er bescheinigt, dass keine Schwarzbauten vorliegen. Dies setzt eine Legalisierung von Schwarzbauten voraus, wenn solche vorliegen. Bekanntermaßen besteht die Möglichkeit diese für 30 Jahre zu legalisieren (Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland). Trotz der Tatsache, dass die entsprechenden Erklärungen verkäuferseitig beizustellen sind, wird hier in jedem Fall empfohlen, auch auf der Käuferseite einen beratenden Ingenieur zu involvieren.

Step 4: Prüfung der Immobilie in juristischer Sicht

Der nächste erforderliche Schritt vor dem Grundstückskauf ist unter Mitwirkung eines griechischen Rechtsanwaltes unter anderem die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks (rechtmäßiger Erwerbstitel) zu überprüfen. Auch ist zu prüfen, ob das Grundstück frei von jedweder Belastung ist.

Step 5: Notarielle Beurkundung

Die Situation beim Immobilienrecht in Griechenland ähnelt jener in Deutschland. Der Kauf einer Immobilie wird auch hier durch einen Notar beurkundet. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages folgt eine Eintragung in das Immobilienregister, welches hierzulande Ipothikofylakio heißt, oder aber es erfolgt ein Eintrag in das Grundbuch (Ktimatologio). Es sei erwähnt, dass das Grundbuch in Griechenland aktuell noch im Aufbau – und somit noch nicht flächendeckend – ist. Dies bedeutet, dass man zu einen späteren Zeitpunkt, wenn also das Grundbuch die eigene Immobilie betrifft, den Übertrag durchführen muss; dies wird allerdings  in den kommenden Monaten passieren, zumal das Aufbauverfahren schon recht weit vorangeschritten ist. Erst nach dem zuvor erwähnten Registereintrag gehört die Immobilie endgültig dem Käufer.

Es sei erwähnt, dass für die Unterzeichnung des Kaufvertrages folgende Unterlagen vorliegen müssen: der amtliche Lageplan des Grundstücks mit eingetragener Immobilien, der Erwerbstitel des Verkäufers, die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, ein Grundbuchauszug, bei bebauten Grundstücken die Baugenehmigung, eine Bescheinigung von der Gemeinde über die Schuldenfreiheit der Immobilie, und die zuvor erwähnte Bescheinigung des Ingenieurs, dass keine Bauwidrigkeiten existieren. Ganz wichtig ist, dass beide am Verkauf beteiligten Seiten eine griechische Steuernummer und ein griechisches Bankkonto besitzen müssen. Bitte berücksichtigen Sie auch, dass bei einer Geldeinfuhr aus dem Ausland ein entsprechender Nachweis beantragt wird; dieser ist bei der Einkommensteuererklärung essentiell.

Trotz der Tatsache, dass aufgrund der aktuellen Gesetzgebung die Präsenz eines Rechtsanwaltes bei der Unterzeichnung formal nicht mehr bei allen Immobilienverkäufen obligatorisch ist, empfehlen wir konsequent die juristische Begleitung durch einen griechischen Rechtsanwalt.

Aktuelle Situation

Krisenbedingt werden aktuell in vielen Regionen Immobilien zu sehr günstigen Preisen angeboten. Die aktuell finanziell schwierige Situation und teilweise auch die neulich verabschiedete Grundsteuer stellen für einige Eigentümer einen Grund dar, ihre Ferienimmobilien zu veräußern. Hierdurch gibt es zur Zeit einige schöne Immobilien, die man zu wahrlich optimalen Konditionen erstehen kann. Wenn man noch berücksichtigt, dass seit dem 01. Januar 2014 die Grunderwerbssteuer auf 3% gefallen ist, dann ist eigentlich die Zeit reif, eine Immobilie in Griechenland zu kaufen. Solch eine Gelegenheit wird man in spe sehr wahrscheinlich nicht mehr wieder bekommen, da die ersten Anzeichen der baldigen Erholung die Immobilienpreise schon wieder nach oben schwinden lassen werden.

Es sei der Vollständigkeit auch noch erwähnt, dass aktuell das Bauen in Griechenland so günstig wie noch nie ist. Daher sollte man nicht zögern, sein eigenes Wunschhaus zu realisieren, wenn man keine Immobilie findet, die den eigenen Ansprüchen hinreichend nahekommt.

——-

Wenn Sie Rückfragen zu obigem Thema haben, dann sprechen Sie uns einfach an! Kontakt zu Mavvidis + Partner einfach hier!