{"id":5453,"date":"2023-01-05T18:40:23","date_gmt":"2023-01-05T16:40:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mavvidis.com\/?p=5453"},"modified":"2023-01-09T12:17:26","modified_gmt":"2023-01-09T10:17:26","slug":"blick-auf-den-griechischen-immobilienmarkt-von-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mavvidis.com\/de\/blick-auf-den-griechischen-immobilienmarkt-von-2023\/","title":{"rendered":"2023 _ Blick auf den griechischen Immobilienmarkt von 2023"},"content":{"rendered":"

\"\"Greece is back \u2026 or is Greece back?<\/strong> <\/em><\/p>\n

Der griechische Immobilienmarkt ist seit einigen Jahren wieder auf sp\u00fcrbar steigendem Kurs. Die Preise haben in den letzten drei Jahren in mehr oder minder allen Immobiliensektoren kr\u00e4ftig zugelegt, und die Renditen haben sich inzwischen auch wieder \u2018angepasst\u2018. Griechenlands Immobilienmarkt ist wieder interessant und folglich auch auf dem Radar nationaler, aber insbesondere auch \u2013 in betr\u00e4chtlicher Zahl \u2013 internationaler, teilweise institutioneller Investoren.<\/p>\n

Im Schnitt konnte in den letzten vier Jahren bei den Immobilien etwa die H\u00e4lfte des teilweise \u00fcber 40%-igen Wertverlustes der Krisenjahre wieder aufgeholt werden. An AAA-Standorten konnten die Preise sogar noch etwas st\u00e4rker zulegen. In jedem Fall steckt weiterhin gutes Wertsteigerungspotential im Markt, wenn man von Preisen des Basisjahres 2009 (Krisenbeginn) ausgeht. Zus\u00e4tzlich hat sich aufgrund der Bauflaute der Krisenjahre und auch aktueller, positiver wirtschaftlicher Impulse eine gro\u00dfe Nachfrage in einigen Immobiliensektoren eingestellt. Der immer noch anhaltende Mangel im Sektor der High-Standard B\u00fcroimmobilien und der modernen Logistikfl\u00e4chen w\u00e4re hierzu ein erw\u00e4hnenswertes Beispiel. Die Korona-Pandemie hatte im \u00dcbrigen nur vor\u00fcbergehend das Revival der griechischen Immobilien entschleunigt, jedoch nicht wirklich unterbrochen. Viele der internationalen Investoren waren rasch wieder erschienen, als die Reiseverbote aufgehoben wurden. Demnach wurden bis noch vor wenigen Monaten eine starke Kaufwelle und ein Bauboom \u00e4hnelnder Zustand beobachtet.<\/p>\n

Aktuell herrscht auf dem griechischen Immobilienmarkt jedoch als Folge der allgemeinen, globalen Situation eine Art \u2018Wartehaltung\u2018. Schlie\u00dflich sind die Immobilienpreise sehr schnell in die H\u00f6he gestiegen, w\u00e4hrend auch die Baupreise \u2013 \u00e4hnlich wie in anderen L\u00e4ndern \u2013 auf einem H\u00f6chststand sind. Parallel stellen die steigenden Zinsen und die inzwischen wieder interessanten, \u2018risikoarmen\u2019 Staatsanleihen gewisser Staaten Faktoren dar, die Investitionen in Immobilien nicht immer beg\u00fcnstigen. Auf \u201epsychologischer\u201c Ebene sind zudem der Krieg und die Energiethematik weitere Faktoren, die aktuell insbesondere bei kleinen Eigenheimk\u00e4ufern \u2013 neben der Kreditaufnahme selbst \u2013 Risikofaktoren darstellen, selbst wenn die griechische Regierung zumindest f\u00fcr die inl\u00e4ndische Bev\u00f6lkerung mittels umfangreicher St\u00fctzprogramme die krisenbedingten Mehrkosten f\u00fcr Energie gut abfangen konnte. Auf der anderen Seite hingegen spricht die starke Inflation f\u00fcr Investitionen in Immobilien, was sicherlich auch im Falle Griechenlands den Markt in 2022 mitbewegt hat.<\/p>\n

Infolge der erw\u00e4hnten Umst\u00e4nde hat somit die Bauaktivit\u00e4t seit vergangenem Sommer etwas entschleunigt. Gem\u00e4\u00df dem griechischen statistischen Amt war zwar im Monat September 2022 im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahres die Anzahl der Baugenehmigungen noch gestiegen (+9,1%), gleichzeitig war jedoch die Zahl der genehmigten Fl\u00e4chen um 22,1% gesunken. Ein tendenziell \u00e4hnliches Bild gilt auch f\u00fcr den 9-Monate-Vergleich. Bei dieser Betrachtung muss man allerdings ber\u00fccksichtigen, dass in 2021 ein 10-Jahres-Hoch sowohl bei der Anzahl der Baugenehmigungen als auch bei den genehmigten Fl\u00e4chen erreicht wurde.<\/p>\n

Aufgrund der Dynamik der griechischen Wirtschaft und des tats\u00e4chlichen Bedarfes nach Immobilien d\u00fcrften die Marktteilnehmer die erw\u00e4hnte Wartehaltung ab dem zweiten Semester von 2023 langsam wieder aufgeben.<\/p>\n

Doch wie sind nun die Aussichten f\u00fcr den griechischen Immobilienmarkt in 2023?<\/strong><\/p>\n

Der griechische Immobilienmarkt macht aktuell einen starken Wandel durch. Dieser wird unter anderem von den internationalen Investoren, von neuen gro\u00dfen \u2013 teilweise internationalen \u2013 Nutzern und dem aktuellen, neuen Bedarf angetrieben. Starke Nachfrage, verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig niedrige Preise und gutes Potential des Standortes sind einige der Argumente, die f\u00fcr Griechenland sprechen. Griechenland ist wieder ein \u2018place to be\u2019, und Projekte, wie das Hellinikon-Projekt auf dem Gel\u00e4nde des ehemaligen Athener Flughafens und der Turm von Piraeus, aber auch die ganze Riviera von Athen und einige griechische Inseln sind nur einige der Highlights, die auch \u00fcberregional positive Entwicklungen mit sich bringen. Auch die Erweiterung der Metro von Athen, die Inbetriebnahme der Metro von Thessaloniki noch vor Ende 2023, sowie die Aufwertung der Infrastruktur mit neuen Schnellstra\u00dfen, neue Logistikzentren, aber auch neue bzw. vergr\u00f6\u00dferte Flugh\u00e4fen, wie Heraklion (Kastelli) und Paros, werden neue Impulse f\u00fcr Wachstum der betroffenen Regionen setzen. \u00dcbrigens geh\u00f6ren laut dem Euromonitor die vier griechischen St\u00e4dte Athen, Thessaloniki, Rhodos und Heraklion zu den Top 100 City Destination von 2022.<\/p>\n

Den Mangel im hochwertigen B\u00fcrosektor und bei Logistikfl\u00e4chen, der sicherlich eine gute Investmentgelegenheit darstellt, konnte ich bereits erw\u00e4hnen. Im Allgemeinen ist jedoch in fast allen Sektoren Bedarf an modernen Immobilien mit hohen, teilweise internationalen Standards zu verzeichnen, und hierf\u00fcr sind die Interessenten auch bereit, h\u00f6here Preise zu zahlen. Das Thema \u201eESG\u201c (environmental social governance) ist au\u00dferdem inzwischen auch in Griechenland ein Gespr\u00e4chsthema, und stellt sowohl bei neuen, aber auch bei bestehenden Immobilien aufgrund des Anpassungsbedarfes zusammen mit den Themen \u201eenergetische Aufwertung\u201c und \u201eAltbausanierung\u201c immenses Investmentpotential dar.<\/p>\n

In den Gro\u00dfst\u00e4dten gibt es im Wohnbausektor gro\u00dfen Bedarf zumal in den Krisenjahren kaum gebaut wurde. Die Knappheit an Immobilien, die durch die touristische Nutzung vieler Einheiten (AirBNB) noch weiter versch\u00e4rft wurde, hat zu einer starken Mietpreissteigerung in den besagten Regionen gef\u00fchrt, von der anzunehmen ist, dass sie \u2013 sicherlich in kleinerem Umfang \u2013 auch in 2023 leicht fortgef\u00fchrt wird. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass die Mietpreise in 2023 korrigieren werden, zumal nicht absehbar ist, dass sich die Angebotssituation rasch \u00e4ndern wird. Schlie\u00dflich \u2018stottert\u2018 die Bauaktivit\u00e4t in diesem Sektor seit einigen Monaten und man kann davon auszugehen, dass erst im zweiten Halbjahr von 2023 das Bauen wieder intensiviert wird. Die Knappheit der Grundst\u00fccke in zentralen Lagen sei hier auch festgehalten.<\/p>\n

Die Koronapandemie hat neben neuen Wohntrends, wie zum Beispiel mit Arbeiten von zu Hause aus, auch eine \u2018kleine\u2018 Flucht in die Vororte in Gang gesetzt. Dies bedeutet, dass kleinere Vororte in der N\u00e4he von gro\u00dfen St\u00e4dten, die verkehrstechnisch gut angebunden sind, f\u00fcr Familien eine gute Alternative zum Wohnen darstellen werden. Der S\u00fcden von Attika ist hier das beste Beispiel. Die hohen Preise in den Ballungszentren werden in spe sicherlich einen guten Grund darstellen, von gro\u00dfen St\u00e4dten wegzuziehen. Laut aktueller Marktanalysen ist die Bereitschaft umzuziehen und der Wille in das Eigenheim zu investieren f\u00fcr die kommenden f\u00fcnf Jahre tendenziell steigend.<\/p>\n

F\u00fcr 2023 ist zudem davon auszugehen, dass sich die Investitionen in Tourismusimmobilien fortsetzen werden, zumal die tourismusbezogenen Einnahmen in 2022 auf einem Rekordniveau waren und die Aussichten f\u00fcr die kommende Saison erneut sehr vielversprechend sind. Zudem machen staatliche F\u00f6rdergesetze, die den Neubau und die Sanierung als Teil einer Hotelinvestition mitsubventionieren, die Investitionen in diesem Sektor noch interessanter.<\/p>\n

Griechenland ist aber auch f\u00fcr private Investoren, die ein Ferienhaus am Wasser w\u00fcnschen, wieder ein starker Magnet. Ganz oben auf der Liste stehen hier K\u00e4ufer aus Deutschland, gefolgt von Amerikanern, Engl\u00e4ndern, Spaniern und Franzosen. Sicherlich sind die aktuell noch g\u00fcnstigen Preise aber auch die Verf\u00fcgbarkeit von guten Grundst\u00fccken Argumente, die nach Griechenland f\u00fchren. Die Verbesserung der Infrastruktur sei hierbei aber auch festzuhalten. Es wird davon ausgegangen, dass sich dieser Trend auch in 2023 fortsetzen wird. Erw\u00e4hnenswert ist, dass Chalkidiki, gelegen im Norden Griechenlands, j\u00fcngst auch in die Liste der interessanten Regionen ger\u00fcckt ist, obwohl in diesen Breitenkreisen die Sommersaison wesentlich k\u00fcrzer ist als zum Beispiel auf der s\u00fcdlichen Insel Kreta. Daraus darf man schlie\u00dfen, dass nunmehr auch Standorte interessant sind, die milderes Klima aufweisen als die \u201ahei\u00dfen\u2018 Inseln und die ganzj\u00e4hrlich \u00fcber Direktfl\u00fcge gut zu erreichen sind. Chalkidiki ist ideal \u00fcber Thessaloniki zu erreichen. Thessaloniki selbst ist \u00fcbrigens seit einigen Jahren auch Zielort f\u00fcr internationale Immobilieninvestitionen.<\/p>\n

Aber auch f\u00fcr digital nomads wird \u201edas Land, in dem die G\u00f6tter Urlaub machen\u201c, zunehmend interessanter. F\u00fcr die folgenden Jahre wird davon ausgegangen, dass sich die \u2018st\u00e4ndig Reisenden\u2019 noch intensiver in Griechenland \u2013 zumindest tempor\u00e4r \u2013 niederlassen werden, und folglich ist es eine realistische Annahme, dass die Nachfrage entsprechender Immobilien auch in den prim\u00e4r touristischen Regionen, die aktuell eher in der Sommersaison besucht werden, steigen wird. F\u00fcr einige digital nomads ist schlie\u00dflich das Leben in der Natur und am Wasser wichtig, und Standorte, die diese Kriterien inklusive guter Fluganbindung und gutem Internet- und Mobiltelefonanschluss erf\u00fcllen, sind f\u00fcr diese Klientel ideal. Dies wird sicherlich zum positiven Wachstum neuer Regionen beitragen.<\/p>\n

Ein Produkt, was lange Jahre in Griechenland sehr stiefm\u00fctterlich behandelt wurde, zur Zeit jedoch intensiv im Visier der Investoren ist, sind moderne Studentenwohnheime mit m\u00f6blierten Apartments an den \u201erichtigen\u201c Lagen, in denen auch Serviceleistungen angeboten werden. Alle St\u00e4dte mit Universit\u00e4ten sind hierf\u00fcr gut geeignet, und dieses Produkt w\u00fcrde in den meisten F\u00e4llen auch f\u00fcr digital nomads interessant sein.<\/p>\n

In 2023 w\u00e4re zus\u00e4tzlich zu verfolgen, wie das Golden Visa \u2013 Programm fortgef\u00fchrt wird. Hier hat der griechische Staat j\u00fcngst entschieden, nunmehr zwei Kategorien vorzusehen. In bestimmten Ballungszentren sind demnach Investitionen der Gr\u00f6\u00dfenordnung ab 500.000 Euro erforderlich, damit ein Anspruch auf eine Golden Visa resultiert. F\u00fcr die anderen, nicht-\u2018erstrangigen\u2018 Standorte soll die H\u00f6he der Investitionen hingegen bei 250.000 Euro bleiben, was sicherlich Investitionen an den besagten Standorten beg\u00fcnstigen w\u00fcrde. Zweitens w\u00e4re zu verfolgen, wie sich die Einkommenssteuerverg\u00fcnstigungen des griechischen Staates f\u00fcr ausl\u00e4ndische B\u00fcrger und Rentner, die ihren permanenten und steuerlichen Sitz nach Griechenland verlegen, auf den Immobilienmarkt auswirken werden. Sollte diese Verg\u00fcnstigung weit angenommen werden, kann man davon ausgehen, dass sich in den n\u00e4chsten Jahren hier aufgrund dieser Klientel einige neue \u201eteure\u201c Lagen entwickeln werden. Einige ’neue‘ Lagen, wie z. B. Paros, entwickeln sich in den letzten Jahren ohnehin zu ‚prime‘ Lagen f\u00fcr luxuri\u00f6se Ferienh\u00e4user, da sich an den „klassischen“ Luxusspots, wie Mykonos und Santorin, das Angebot an Grundst\u00fccken stark reduziert hat.<\/p>\n

Anhand der Historie und der aktuellen Entwicklungen kann man zusammenfassend f\u00fcr den Immobilienmarkt Griechenlands fortan von einer l\u00e4nger anhaltenden Wachstumsphase ausgehen, selbst wenn aufgrund der bereits erw\u00e4hnten aktuellen Wartehaltung und der allgemeinen Situation f\u00fcr das erste Halbjahr von 2023 von einer Stagnation und eventueller leichter Preiskorrektur ausgegangen werden kann. Dies wird jedoch sicherlich den mittel- bis langfristigen Trend nicht stark beeintr\u00e4chtigen. Das Interesse an Griechenland und an griechischen Immobilien wird auch in 2023 weiterhin lebhaft sein, zumal die Preise trotz der bisherigen Steigerungen im Verh\u00e4ltnis zu anderen Standorten g\u00fcnstig sind und immenses Potential im Markt steckt. Die Tatsache, dass wir auf ein Rekordjahr mit direkten, ausl\u00e4ndischen Investitionen in griechische Immobilien der Gr\u00f6\u00dfenordnung von eventuell sogar 1,7 Mrd. Euro zur\u00fcckblicken k\u00f6nnen, erlaubt auch f\u00fcr 2023 Optimismus. Es ist noch nicht vorhersehbar, ob der Rekordwert von 2022 in 2023 wieder erreicht oder gar \u00fcbertroffen wird, allerdings darf man schon allein aufgrund des fortschreitenden Hellinikon-Projekts davon ausgehen, dass sich erneut gr\u00f6\u00dfere ausl\u00e4ndische Investoren positionieren werden. Schlie\u00dflich vergeben inzwischen unter Bedingungen inl\u00e4ndische Banken auch an ausl\u00e4ndische Investoren Kredite. \u00dcbrigens haben in 2022 auch die Investitionen in Gewerbeimmobilien mit 1.65 Mrd. Euro eine Rekordh\u00f6he erreicht.<\/p>\n

Sicherlich stellen Probleme auf den Hauptm\u00e4rkten der internationalen Immobilieninvestoren und ein unstabiles Umfeld nicht die idealen Bedingungen dar, um gerade jetzt im Ausland zu investieren. Auch k\u00f6nnten \u2018problematische\u2019 Projekte an anderen internationalen Standorten, die jetzt oder bald in Krisen kommen, interessant werden, und Investitionen dorthin ziehen. Allerdings k\u00f6nnte das \u201eSpringen\u201c auf stark steigende M\u00e4rkte, wie Griechenland, auch als Chance gesehen werden, um Verluste eines Hauptmarktes zu kompensieren. In diesem Kontext w\u00e4ren auch die steigenden Kreditkosten zu betrachten. Denn unter Ber\u00fccksichtigung der kreditbedingten Hebelwirkung auf das Eigenkapital k\u00f6nnten Investitionen in griechische Immobilien aufgrund der besseren Renditen (an der Quelle) und mit Hinzurechnung der anzunehmenden Wertsteigerung aktuell sinnvoller sein als Investition an anderen internationalen Standorten. Dies w\u00e4re dann sicherlich projektbezogen im Detail zu analysieren.<\/p>\n

Eine Besonderheit des griechischen Immobilienmarktes, die eine gro\u00dfe Chance darstellen kann, ist, dass in Griechenland wenig gro\u00dfe Projektentwickler aktiv sind. In vielen F\u00e4llen agieren Bauunternehmer als Projektentwickler, die aber eigenkapitalbedingt oft bei den Projektgr\u00f6\u00dfen etwas eingeschr\u00e4nkt sind. Teilweise besteht auch Mangel an know-how. Demnach bietet der Markt auch f\u00fcr Developer ein vielversprechendes Feld. Da viele gute Objekte erst in den letzten Jahren den Besitzer gewechselt haben, ist die Zahl der bestehenden \u201eSchn\u00e4ppchen\u201c inzwischen sehr \u00fcberschaubar. Demnach besteht hier Handlungsbedarf und f\u00fcr erfahrene, international agierende Projektentwickler auch erstklassiges Potential. Denn ist ein Projekt erst einmal fertiggestellt und im besten Fall auch mit guten Vertr\u00e4gen vollvermietet, dann finden sich sehr schnell nationale, aber auch internationale Investoren und Fonds, die die Objekte prompt \u00fcbernehmen. Zus\u00e4tzlich k\u00f6nnen erfahrene Projektentwickler \u2018Sonderprodukte\u2019 etablieren, f\u00fcr die auf dem Markt Platz und Potential besteht.<\/p>\n

Abschlie\u00dfend w\u00e4re zu erw\u00e4hnen, dass die Aussichten des griechischen Immobilienmarktes f\u00fcr 2023 auch deshalb positiv sind, weil der griechische Staat erstmalig Kredite f\u00fcr 10.000 junge Eigenheimk\u00e4ufer (Alter bis 39 Jahre) f\u00fcr Wohnungen der Gr\u00f6\u00dfe bis 120 qm, Baujahr bis 2007 und Preis bis 150.000 Euro subventionieren wird. Ferner wird der Immobilienmarkt in 2023 und den folgenden Jahren noch von F\u00f6rderprogrammen \u2013 sowohl direkt als auch indirekt \u2013 unterst\u00fctzt, die im Rahmen des nationalen Wachstumsprogramms (Griechenland 2.0) vorgesehen sind.<\/p>\n

Was kann denn bei all den positiven Aspekten \u00fcberhaupt noch schief gehen? <\/strong><\/p>\n

Wie zuvor erw\u00e4hnt, werden die Kosten f\u00fcr Fremdkapital in der n\u00e4chsten Zeit noch weiter steigen. Zun\u00e4chst stellt dies eine Gegebenheit dar, die den Markt immens beeintr\u00e4chtigen kann. In erster Instanz wird dies f\u00fcr Eigenheimk\u00e4ufer ein gro\u00dfes Problem darstellen, und einige der Wohneinheiten k\u00f6nnten l\u00e4ngere Zeit ben\u00f6tigen, bis sie verkauft werden. Inwiefern und in welchem Ma\u00dfe bei der aktuellen Nachfrage diese \u201eVerlangsamung\u201c auch zu einer tats\u00e4chlichen Preiskorrektur f\u00fchren wird, ist noch unklar. Da aber bei den Neubauten die Baukosten zum gr\u00f6\u00dften Teil die Preise beeinflussen, ist die M\u00f6glichkeit einer Preisreduzierung relativ eingeschr\u00e4nkt. Dar\u00fcber hinaus erschweren die h\u00f6heren Kreditkosten generell die Wirtschaftlichkeit einiger Investitionen. Dennoch oder vielleicht gerade deshalb ist Griechenland eine gute Alternative. Bei gewerblich genutzten Immobilien sind die Renditen in der Regel h\u00f6her als an anderen internationalen Standorten (auch aufgrund der im Vergleich niedrigeren Baukosten in Griechenland), was die Projektkalkulation nat\u00fcrlich beg\u00fcnstigt, unter der Voraussetzung, dass Investoren keine \u00fcberm\u00e4\u00dfigen, standortbedingten Risikoaufschl\u00e4ge verlangen. \u00dcbrigens ist die Tendenz auch bei den Mietpreisen der Gewerbeimmobilien steigend.<\/p>\n

Zweitens sollen auch in 2023 Zwangsversteigerungen von Immobilien fortgesetzt werden, die mit faulen Krediten (non-performed loans) verbunden sind. Es ist \u2013 analog zu den Vorjahren \u2013 jedoch nicht davon auszugehen, dass die Gl\u00e4ubiger pro Jahr \u00fcberm\u00e4\u00dfig viele Immobilien auf den Markt bringen werden, die die Preise immens dr\u00fccken w\u00fcrden, denn dies w\u00e4re sicherlich nur im Sinne der K\u00e4ufer. Zudem reden wir hierbei von \u2013 teilweise alten \u2013 Bestandsimmobilien, oft kleine bis mittelgro\u00dfe Wohneinheiten, die zudem geografisch verteilt \u2013 ergo nicht an einem Standort \u2013 sind, und somit f\u00fcr viele Investoren gar kein Interesse aufweisen. Auf der anderen Seite k\u00f6nnen insbesondere dieser Art Immobilien f\u00fcr einige Investments ideal sein. In jedem Fall stellen dieser Art eine besondere Kategorie dar, sind investitionstechnisch oft interessant und stellen gute Einzelgelegenheiten dar. Demnach sind die Entwicklungen auf diesem Marktsegment zu verfolgen.<\/p>\n

Bei erneutem Durchdenken deutet sich 2023 f\u00fcr den griechischen Immobilienmarkt als \u00dcbergangsjahr an. Der Markt wird nach den Spr\u00fcngen der letzten Jahre \u2013 und nach einer kurzen \u00dcbergangs- und Wartezeit \u2013 in einen reifen, vielversprechenden Markt f\u00fcr langfristige Investments \u00fcbergehen. Sp\u00e4testens jetzt sollte auch f\u00fcr die Konservativsten aller konservativen Investoren die Zeit gekommen sein, Richtung Griechenland zu schauen. Ein Kennenlernen ist in jedem Fall zu empfehlen, Vorsicht ist in jedem Fall geboten!<\/p>\n

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Wenn Sie R\u00fcckfragen haben, kontaktieren Sie uns bitte einfach hier<\/a>!<\/p>\n

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