Legalisierung Schwarzbauten Griechenland – die letzte Gelegenheit

Die griechische Regierung hat vor einigen Monaten mit dem Gesetz 4178/2013 das dritte Gesetz zur Legalisierung von Schwarzbauten verabschiedet. Dieses Gesetz gibt Eigentümern von Schwarzbauten bis Februar 2015 die Gelegenheit, ihre Schwarzbauten in Ordnung zu bringen. Es wurde mehrfach betont, dass dies nun das letzte Gesetz sei, das eine günstige Lösung für Schwarzbauten darstellt. Nach Ablauf dieser Frist werden dann hohe Strafgebühren auferlegt, sofern nicht genehmigte Bauten festgestellt werden. Unabhängig hiervon schränkt die Existenz von gleich welcher Art Schwarzbau aber auch jedweden Akt am Gebäude ein; dies betrifft sowohl juristische als auch technische Maßnahmen. Daher wird die Legalisierung nunmehr als dringende Maßnahme empfohlen, um zum Beispiel Immobilien – jetzt oder in Zukunft – veräußern oder vererben zu können.

 

Die gesetzlichen Regelungen (Legalisierung Schwarzbauten Griechenland)

Das Gesetz 4178/2013, das unter anderem auch die Unklarheiten und Lücken des Vorgängergesetzes korrigiert, ermöglicht die Legalisierung von nicht genehmigten Bauten, die vor dem 28.07.2011 bestanden. Ausgenommen von dieser Regelung sind Bauten im öffentlichen Raum von Städten, im Waldgebiet, in der Strandzone, in archäologischen Zonen, unter Denkmalschutz stehende Bauten und öffentliche Bauten. Des Weiteren definiert das Gesetz die Teilung von bebautem Agrarland, welches mehreren Eigentümern gehört. Dies kann nunmehr durch eine notarielle Beurkundung erfolgen. Letzteres stellte lange Zeit ein großes Problem dar.

Aufgrund des neuen Gesetzes werden Schwarzbauten für 30 Jahre geduldet. Sofern es allerdings die gültigen Bebauungskoeffizienten erlauben, ermöglicht das Gesetz auch eine endgültige Legalisierung. In diesem Falle muss innerhalb von drei Jahren nach Durchführung des Duldungsverfahrens ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden.

 

Die fünf Kategorien des Gesetzes

Die Schwarzbauten werden gemäß dem Gesetz fünf Kategorien zugeordnet. Maßgebend für diese Gliederung sind die Art, der Schweregrad und das Baujahr des Schwarzbaus; hierdurch wird eine faire Berechnung für die Strafgebühr bezielt. Konkret werden in der Kategorie 1 ausschließlich Wohnbauten erfasst, die bereits vor 1975 bestanden, während zur zweiten Kategorie Schwarzbauten angehören, die bis 1983 errichtet wurden. Zur Kategorie 3 werden dann kleinere Vergehen zugeordnet; beispielhaft seien hier Vordächer, Außenwärmedämmungen, kleine Modifikation bei den Maßen von Balkonen und den Fensteröffnungen, höhere Einhausungen als 1,00 m, etc. erwähnt. Die vierte Kategorie erfasst dann größere Schwarzbauten und nicht genehmigte Nutzungen, die allerdings nicht mehr als 40% der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) ausmachen dürfen, und sofern die genehmigte Bauhöhe bei der Realisierung nicht um mehr als 20% überschritten wurde. In der fünften Kategorie werden dann alle weiteren Fälle zusammengefasst, die nicht den zuvor erwähnten Kategorien zugeordnet werden können.

 

Die Kosten einer Duldung

Die Berechnung der Strafgebühren wird, wie erwähnt, von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Hierzu gehören die Art und die Größe des städtebaulichen Vergehens, die Nutzung, die Existenz oder nicht einer Baugenehmigung, die städtebaulichen Lage des Grundstücks, das Alter der Bebauung, etc. Damit das Legalisierungsverfahren eingeleitet werden kann, wird eine Bearbeitungsgebühr fällig, die zwischen 500,- und 10.000,- Euro betragen kann. Nach genauer Berechnung der Strafgebühr durch den Ingenieur wird die Bearbeitungsgebühr abgezogen. Es sei erwähnt, dass das Gesetz für bestimmte Personengruppen, wie z. B. Schwerbehinderte und Langzeitarbeitslose, Sonderkonditionen vorsieht. Zu den angesprochenen Kosten wäre noch das Ingenieurshonorar hinzuzuaddieren.

Ein besonderer Vorteil dieses Gesetzes im Verhältnis zum Vorgängergesetz ist die Erhöhung der Anzahl der Raten für die Bezahlung der Strafgebühr. Diejenigen, die sich noch bis Anfang Februar 2014 zur Durchführung des Verfahrens entscheiden, können die Strafgebühr in bis zu 102 Raten abbezahlen; für die später Folgenden reduziert sich die Anzahl der Raten.

Die Durchführung des Legalisierungsverfahrens scheint – ob gut oder schlecht – ein zwingend erforderlicher Akt zu sein. Der griechische Staat hat lange Jahre das Phänomen „genehmigungslosen Bauen“ geduldet. Heute überlässt er aber den „Schwarzbauern“ keine Freiräume mehr, ihre Bauten nicht zu legalisieren. Vielmehr führen das Verbot der Übertragung der Immobilie einerseits, und die ständige Gefahr ertappt zu werden und hohe Strafen bezahlen zu müssen andererseits, zwangsläufig dazu, sein Vergehen nach dem Motto „legalize it“ nun in Ordnung zu bringen.

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