Griechische Immobilien nach Corona

Erste Einschätzungen der Folgen des Corona-Virus auf den Immobilienmarkt in Griechenland

(Immobilienmarkt Griechenland 2021) 

 

Die griechische Regierung hat die Coronavirus-Pandemie sehr gut gemeistert. Im Verhältnis zu anderen Staaten konnte die Verseuchung und die Sterberate auf einem sehr niedrigen Niveau gehalten werden, und in den nächsten Tagen wird die Lockerung der Schutzmaßnahmen beginnen. Doch welche Auswirkungen hat nun Corona auf den griechischen Immobilienmarkt? Gibt es Chancen für Investoren?

Zum aktuellen Zeitpunkt ist es sehr früh, die Folgen der Coronakrise auf den griechischen Immobilienmarkt zu beziffern. Anhand der Kenntnis des Marktes kann man aber von anzunehmenden Tendenzen ausgehen, die sicherlich auch auf die Immobilienmärkte anderer Länder gelten. Das genaue Ausmaß der Folgen wird jedoch sicherlich erst in einigen Monaten ersichtlich und von den noch folgenden staatlichen Kompensationsmaßnahmen gemildert werden.

Wohnungsmarkt – unterschiedliche Bilder

Für den Wohnungsmarkt muss man für Griechenland zwischen den Neubauten und den Altbauten stark unterscheiden. Bei den Neubauten kann man mangels existierenden Angebotes davon ausgehen, dass die Preise nicht stark beeinflusst werden. Bedingt durch die langjährige Krise in Griechenland war die Neubauaktivität nahezu eingestellt und somit wurden relativ wenig neue Wohngebäude errichtet. Im Bau befindliche Projekte werden somit fertigstellt, neue Projekte hingegen vorübergehend sicherlich gebremst. Neubauten wurden vermehrt von ausländischen Investoren bevorzugt. Bei den Altbauten, die sich primär an einheimische Investoren (Eigennutzer) gerichtet haben, wird in Abhängigkeit zu der Entwicklung der kommenden Monate eher eine höre Beeinflussung sichtbar werden. Sollte die Arbeitslosigkeit immens steigen und viele Kreditausfälle resultieren, kann man davon ausgehen, dass die Preise der alten Wohnimmobilien fallen werden. Allerdings darf man auch in diesem zweiten Fall davon auszugehen, dass die Preiskorrektur überschaubar bleiben wird, zumal die Immobilienpreise in Griechenland – bedingt durch die lange Krise – in 2017 (Jahr des ersten Preisanstiegs nach 2009) auf einem sehr niedrigen Niveau waren, von dem sie sich in den letzten zwei Jahren noch nicht übermäßig stark erholen konnten. Nach heutigem Stand ist nicht davon auszugehen, dass die Preise tiefer als das Niveau von 2017 fallen werden, es sei denn, dass vereinzelt Eigentümer Liquiditätsprobleme haben werden. Einige Wohnungen, die in den letzten zwei Jahren der AIRBNB-Nutzung gewidmet waren, werden wieder dem traditionellen Mietermarkt zurückgeführt. Demnach könnten die Mietpreise in den entsprechenden Regionen leicht fallen.

Tourismusimmobilien

Auch bei den Tourismusimmobilien, wie Hotels, kann man zum aktuellen Zeitpunkt noch keine realistische Einschätzung vornehmen, zumal die tatsächlichen Folgen der Coronakrise auf diesem Marktsegment noch nicht ersichtlich sind. Es ist zwar eine Tatsache, dass für die Monate März, April und Mai die Hotels geschlossen bleiben und somit der Umsatz dieser Periode gänzlich wegfällt, allerdings hofft man für die Zeit ab Juni auf eine verhältnismäßig doch noch akzeptable Restsaison, wonach die Hotelunternehmen vielleicht doch noch ihren break-even erzielen und ihre Existenz sichern können. Gelingt dieser Versuch zum großen Teil und bleiben demnach die zum Verkauf stehenden Hotels Mangelware, bleiben die Preise relativ stabil. Andererseits kann man davon ausgehen, dass die Hotelgesellschaften, die auf Probleme stoßen werden, zu günstigeren Konditionen veräußern müssen und somit für Investoren extremst interessant werden könnten.
Der Markt der Ferienhäuser wird hingegen nicht negativ beeinträchtigt werden. Wenn man die guten Ergebnisse auf dem gesundheitlichen Sektor berücksichtigt, wonach Griechenland als sicheres Land gilt, dann darf man durchaus davon ausgehen, dass viele Interessenten ihr Ferienhaus sogar nun lieber in Griechenland als in den anderen Konkurrenzstandorten kaufen bzw. bauen würden. Dieser Markt bleibt somit – in Abhängigkeit zur Normalisierung des Flugverkehrs – stabil mit sogar steigender Tendenz.

Einzelhandel

Bei den Einzelhandelsimmobilien differenziert sich das Bild immens. Während Läden mit Mietern für Güter der primären Versorgung von der Krisensituation teilweise sogar profitieren, sind zum Beispiel gastronomische Betriebe, Kleidungsläden und Elektrohandel, die den Betrieb einstellen musste, in ihren Umsätzen sehr stark beeinträchtigt. Viele von ihnen werden den Betrieb nicht oder nur unter anderen Bedingungen wieder aufnehmen können. Demnach werden hier einige Leerstände mit den bekannten Folgen oder Mietsenkungen und demnach Wertminderungen resultieren. Zusätzlich ist davon auszugehen, dass die Orientierung der Konsumenten Richtung Onlinehandel die Einzelhandelsimmobilien beeinflussen  wird.

Büromarkt

In Griechenland gibt es einen großen Mangel an modernen Büroflächen. Großformatige Komplexe mit einer Fläche von über 5.000 m² pro Nutzer sind sogar eine Rarität und waren laut Analysen vor der Coronakrise sehr gefragt. Hier wird sich in den nächsten Monaten zeigen, ob diese Nachfrage weiterhin beständig ist oder in der Zwischenzeit der Telearbeit zum Opfer gefallen ist, denn man kann davon ausgehen, dass sich in einigen Sektoren die Telearbeit etablieren wird. Telearbeit und Betriebsinsolvenzen könnten den Bedarf an Büroflächen – insbesondere in den Großstädten Athen und Thessaloniki – noch einmal reduzieren. Anzunehmen wäre aufgrund der neuen Gegebenheiten auch, dass sich der Bedarf auf kleinere Flächen konzentrieren wird. Das genaue Ausmaß ist allerdings auch hier erst im Laufe der nächsten Monate zu ersehen.

Logistikmarkt – eine wahre Chance?

Ein für die nächste Zeit vielversprechender Markt ist der Markt für Logistikimmobilien. Schon vor der Corona-Krise war ein großer Mangel an Flächen dieser Art zu verzeichnen. Durch den immensen Anstieg an Onlinekäufen hat sich der Bedarf jetzt noch weiter verschärft. Man geht für Griechenland davon aus, dass sich der Onlinehandel in den letzten Wochen fast verdreifacht hat. Sicherlich ist in den Wochen nach der Lockerung der Quarantäne zu verfolgen, ob dieses Phänomen weiterhin anhalten wird, oder ob die Konsumenten dann doch großteilig wieder zum Einzelhändler gehen werden. In jedem Fall ist dies aber dennoch ein vielversprechender Markt, und die für Attika für 2020 und 2021 zusätzlich vorgesehenen 200.000 m² neue Flächen dürften immer noch nicht den Bedarf ausreichend decken. Vor einigen Jahren wurde zudem der Hafen von Thessaloniki privatisiert und entwickelt sich sehr gut. Demnach bietet nun auch die Umgebung von Thessaloniki mit einem entsprechenden Mangel immenses Potenzial für Investitionen in Logistikimmobilien.

Zusammenfassend kann man festhalten, dass nach ersten Analysen die Corona-Krise einen vorübergehenden negativen Einfluss auf die Immobilien in Griechenland haben wird. Es sprechen jedoch viele Faktoren dafür, dass jedwede Preiskorrektur nur vorübergehend sein wird, und die Preissteigerung ab Mitte 2021 schon wieder einsetzen wird. Übrigens wird, wie für die meisten Volkswirtschaften, auch für Griechenland für 2020 ein starker wirtschaftlicher Abschwung erwartet, andererseits aber für 2021 auch schon wieder ein extrem starker Aufschwung prophezeit. Wie schon erwähnt, waren die Preise während der langen Griechenland-Krise immens gefallen, und es ist davon auszugehen, dass die Preise nicht unter das Niveau von 2017 fallen werden. Zudem gehen wir davon aus, dass nicht viele Eigentümer unter Wert verkaufen werden müssen. Es ist von einer Wertsteigerung auf einem fünfjährigen Horizont auszugehen, und dies macht griechische Immobilien weiterhin sehr lukrativ, insbesondere wenn man umfangreiche Korrekturen auf Immobilienmärkten anderer ‘teurer‘ Länder erwarten muss. Auch wird die nach-Corona-Zeit viele Gelegenheiten für Projektentwicklungen in Griechenland bieten. Distressed Assets (krisenbedingt notleidende Immobilien), die sich sicherlich auch in Griechenland ergeben werden, sind hierfür besonders gut geeignet. Zusätzlich schätzen wir, dass sich vorübergehend für die kommenden zwölf Monate auch die Baukosten ‘optimieren’ werden. Dies stellt eine gute Gelegenheit dar. Wenn man also nun die richtigen Projekte entwickelt, kann man von Corona innerhalb der nächsten Monate sogar gut profitieren. Demnach gilt auch hier antizyklisches handeln!

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